Ja, Sie können immer noch ein Haus mit schlechter Bonität kaufen, aber die einfachen Zeiten sind vorbei. Vor ein paar Jahren konnte man mit einem Subprime-Kredit in eine Bank gehen und mit einer Hypothek wieder raus. So funktioniert es jetzt nicht. Die Hypothekenkrise hat alles verändert. Kreditgeber sind vorsichtig. Sie wollen den Beweis, dass Sie dem Druck standhalten können.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedrig ist, haben Sie Optionen. Aber bevor Sie wochenlang nach Krediten suchen, hören Sie auf. Stellen Sie sich eine schwierige Frage. Wollen Sie jetzt tatsächlich ein Eigenheim besitzen?
Зміст
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?
Die Immobilienwerte haben sich stabilisiert, aber der Markt ist immer noch instabil. Es wird sich wahrscheinlich erholen, aber es ist mit Schwankungen zu rechnen. Sie müssen sich Ihre Kreditauskunft ansehen und ehrlich sein. Können Sie die monatlichen Zahlungen bewältigen?
Bei schlechter Bonität werden Sie wahrscheinlich mit zwei Dingen konfrontiert sein. Eine große Anzahlung. Oder ein hoher Zinssatz. Möglicherweise müssen Sie auch warten. Wenn Sie Insolvenz angemeldet haben oder eine Zwangsvollstreckung durchgeführt wurde, gibt es oft eine obligatorische Wartezeit. Zwei Jahre, manchmal auch länger.
Wohneigentum ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Verpflichtung. Überstürzen Sie es nicht, nur weil Sie das Gefühl haben, dass Sie es sollten. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit schlecht ist, ist es möglicherweise besser, zu warten.
Planen Sie für eine sichere Zukunft
Wenn Sie noch nicht zum Kauf bereit sind, nutzen Sie diese Zeit. Verbringen Sie ein oder zwei Jahre damit, Schulden abzubauen. Verbessern Sie Ihre Punktzahl. Dadurch sparen Sie auf lange Sicht Geld. Sie haben Anspruch auf bessere Tarife. Über die Laufzeit des Darlehens zahlen Sie weniger.
Es gibt einen anderen Weg, wenn Sie jetzt umziehen müssen. Suchen Sie nach einer Mietkaufvereinbarung. Einige motivierte Verkäufer bieten Ihnen die Miete mit Kaufoption an. Sie zahlen jeden Monat etwas mehr, aber ein Teil davon fließt in Ihre Anzahlung. Es hilft Ihnen, Eigenkapital aufzubauen, während Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessern.
FHA-Darlehen und andere Optionen
Wenn Sie jetzt zum Kauf entschlossen sind, müssen Sie härter arbeiten. Der Standardweg führt über die Federal Housing Administration (FHA).
Die FHA versichert Kredite für Kreditgeber. Dies verringert ihr Risiko. Wenn Sie in Zahlungsverzug geraten, zahlt der Staat den Kreditgeber, nicht Sie. Dies erhöht die Bereitschaft der Kreditgeber, ein Risiko einzugehen.
Die FHA hat seit 1934 mehr als 37 Millionen Hypotheken versichert.
Sie brauchen keine perfekte Bonität. Sie müssen lediglich die aktuelle finanzielle Verantwortung nachweisen. Eine Insolvenz oder Zwangsvollstreckung in der Vergangenheit führt nicht automatisch zum Ausschluss. Sie können dennoch eine geringe Anzahlung erhalten.
Eine weitere Möglichkeit ist die Verkäuferfinanzierung. Wenn Sie den Verkäufer kennen, trägt er möglicherweise den Hinweis. Sie werden zur Bank. Dafür braucht es Vertrauen. Möglicherweise können Sie auch ein Familienmitglied mit der Unterzeichnung beauftragen. Sie bürgen für Sie.
Sie können es auch mit Subprime-Kreditgebern versuchen. Diese Kredite haben hohe Zinssätze. Sie sind teuer. Der Markt für diese Kredite ist derzeit angespannt. Wenn sich der Immobilienmarkt verbessert, könnten die Optionen besser werden. Rechnen Sie jedoch damit, dass Sie für ungünstigere Konditionen mehr bezahlen müssen.
Überprüfen Sie zuerst Ihre Kreditauskunft
Bevor Sie herumfahren und sich Häuser mit perfekten Garagen ansehen, prüfen Sie Ihre Bonität. Holen Sie sich eine Kopie Ihres Berichts. Sehen Sie, was Kreditgeber sehen.
Fehler passieren. Ungenaue Angaben können Ihre Punktzahl beeinträchtigen. Repariere sie jetzt. Ein paar FICO-Punkte können das Ergebnis ändern. Vor allem am unteren Ende der Skala. Kleine Verbesserungen können große Einsparungen bedeuten.
Beginnen Sie dort. Sehen Sie, wo Sie stehen. Dann entscheiden Sie, ob Sie bereit sind, den Sprung zu wagen.
Die wahren Kosten, wenn man das Kleingedruckte überspringt
Sie denken, Sie sind der Kugel entgangen, indem Sie hochverzinsliche Kredite gemieden haben. Das hast du nicht.
Nick Timiraos vom Wall Street Journal wies auf einen massiven Vermögensverlust der privaten Haushalte hin. Den Kreditnehmern entgehen Ersparnisse in Milliardenhöhe. Sie zahlen nicht nur mehr Zinsen. Sie zahlen für das Privileg eines schlechten Timings und einer schlechten Recherche.
Hier geht es nicht um ein Urteil. Es geht um Mathematik.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit schlecht ist, berechnen Ihnen die Kreditgeber das Risiko. Diese Risikoprämie summiert sich. Bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren verwandeln sich diese zusätzlichen Basispunkte in Zehntausende Dollar. Sie könnten das Geld einer Bank übergeben, anstatt Ihr Dach zu reparieren oder für die Hochschule Ihres Kindes zu sparen.
FHA-Darlehen: Die Lebensader oder die Falle?
Die Federal Housing Administration (FHA) ist oft die erste Anlaufstelle, wenn Ihre Punktzahl auf der Toilette liegt. HUD.gov macht deutlich: Die FHA hilft Menschen, die sonst möglicherweise ausgesperrt wären.
Aber Hilfe ist an Bedingungen geknüpft.
Für FHA-Darlehen sind Hypothekenversicherungsprämien erforderlich. Sie zahlen sie im Voraus und jährlich. Selbst wenn Sie eine Anzahlung von 20 % leisten, zahlen Sie immer noch für diese Versicherung, wenn Ihr Beleihungswert schwankt. Es handelt sich um ein Sicherheitsnetz für den Kreditgeber, nicht um einen Rabatt für Sie.
Brandon Cornett wies bereits 2008 darauf hin, dass Hauskredite mit schlechter Bonität normalerweise eine schlechte Idee sind. Nicht weil sie nicht existieren, sondern weil sie einem eine Falle stellen. Sie zahlen höhere Zinsen für den Kauf eines Hauses, das Sie sich auf lange Sicht möglicherweise nicht leisten könnten.
Wenn Sie ein FHA-Darlehen in Betracht ziehen, berechnen Sie die Gesamtkosten. Schließen Sie die Hypothekenversicherung ein. Vergleichen Sie es mit einem herkömmlichen Kredit mit einer höheren Anzahlung. Manchmal spart man mehr als die Anzahlungskosten, wenn man sechs Monate wartet, um seine Kreditwürdigkeit zu bereinigen.
Reparieren Sie Ihr Guthaben, bevor Sie es schließen
Sie können die Punktzahl nicht einfach ignorieren. Du musst es reparieren.
Die Las Vegas Real Estate Authority schlägt einen bestimmten Weg vor: Erst reparieren, dann kaufen. Es klingt kontraintuitiv. Du brauchst jetzt ein Haus, oder?
Vielleicht auch nicht.
Alle 30 Tage wird Ihre Kreditauskunft aktualisiert. Streitfehler. Revolvierende Schulden abbezahlen. Halten Sie Ihre Kreditauslastung unter 30 %. Diese Bewegungen passieren nicht über Nacht, aber sie verstärken sich.
Grace Bloodwell merkte an, dass es zwar möglich, aber nicht einfach sei, bei schlechter Bonität einen Wohnungsbaukredit zu bekommen. Sie benötigen eine größere Anzahlung. Sie benötigen eine Dokumentation, die die Stabilität nachweist. Wenn Sie selbstständig sind, benötigen Sie zwei Jahre Steuererklärung. Wenn Sie Mieter sind, benötigen Sie einen Nachweis über die pünktliche Zahlung.
Die Falle des Erstkäufers
Der Ratgeber für Erstkäufer von Luke Mullins aus dem Jahr 2010 ist veraltet, aber die Fallen bleiben bestehen.
Erstkäufer überfordern sich oft. Sie kaufen das größte Haus, für das sie sich qualifizieren können. Dann passt sich der Zinssatz an. Dann fallen die Wartungskosten an. Dann sind sie unter Wasser.
Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung stellt häufige Fragen. Die meisten davon laufen auf die Frage hinaus: „Können Sie sich das leisten, wenn alles schief geht?“
Käufer verpassen Einsparungen, weil sie sich auf die monatliche Zahlung konzentrieren. Sie achten nicht auf den effektiven Jahreszins. Sie berechnen nicht die tatsächlichen Betriebskosten.
Wer leiht Ihnen?
Nicht alle Kreditgeber sind gleich.
Einige sind auf Hypotheken mit schlechter Bonität spezialisiert. Sie verdienen Geld mit dem Volumen und dem Risiko. Earnest Lending und andere sind in diesem Bereich tätig. Sie könnten eine Rettungsleine sein, aber die Bedingungen sind hoch.
Vergleichen Sie Angebote. Holen Sie drei Angebote ein. Schauen Sie nicht nur auf den Zinssatz
