Buying a home used to seem like an absolute financial triumph. Low interest rates and easy access to credit have made everyone think they can afford their dream home. Pak bublina praskla. V roce 2008 se ceny propadly. Millions of people could no longer pay their mortgages. Věřitelé začali zabavovat domy. This is the procedure for repurchasing collateral.
Je to špinavý byznys. Je to drahé. A to způsobuje stres. Tato krize má ale i svou temnou stránku. Podvodníci milují zoufalství. Vědí, že když se bojíte ztráty klíčů od domova, jste zranitelní. Nabízejí rychlé řešení velkých problémů. This guide will help you understand how to spot mortgage foreclosure scams before they drain your last savings.
Зміст
ASAP Daňové výhody: Předplacená past
Vraťme se do roku 1999. Daňová úleva ASAP přišla z ničeho nic. They promised to help people change the terms of their mortgages so they wouldn’t lose their homes. The catch was that you had to pay them thousands of dollars in advance. Některé účty přesáhly 5000 dolarů.
Pomohli? ne
Vymýšleli si výmluvy. Majitelům domů řekli, že jejich situace je „příliš ošuntělá“. Neudělali nic, aby hypotéku skutečně opravili. Na tuto návnadu propadlo asi 1455 lidí. Many lost their homes while waiting for help that never came.
Federální obchodní komise (FTC) nakonec zasáhla. Soud s firmou vyhráli. The funds recovered accounted for about 25 percent of the victims’ losses. To je vše. Odpočinek? Zmizela beze stopy. People who had already lost their homes received no help.
Toto je klasické schéma. Podvodníci se zaměřují na zoufalé lidi. Slibují zázračné řešení. Nejprve vám vezmou peníze. Tyto peníze pak raději utratí za reklamu, než aby vám pomohli.
Jak se tomu vyhnout? Check with the Better Business Bureau for information. Pokud společnost požaduje poplatek za exekuci před zahájením jakékoli práce, odejděte. Agresivní prodej je červenou vlajkou. Komplexní marketing je navržen tak, abyste měli pocit, že čas běží. To je pravda. Ale platit podvodníkovi urychluje ztrátu.
Případ Ibanez: Matoucí titulní záznamy
Poznámka: Zde končí původní text.
You think you know who is collecting your payment. Šek zašlete poštou na adresu uvedenou ve vašem výpisu. Jen. Ale řetězec vlastnictví za tímto prohlášením je labyrintem podnikových kroků, které vás mohou nechat čelit soudnímu sporu ze strany strany, která možná ani nemá právo vás žalovat.
The problem starts with mortgage-backed securities. Věřitelé si jen zřídka ponechávají půjčky, které poskytují. Spojují je do bazénů. Tyto pooly jsou následně prodány investičním bankám. Tyto banky pak tyto pooly ještě dále rozdělují a prodávají své akcie penzijním fondům, pojišťovnám a zahraničním investorům. V době, kdy zmeškáte platbu, bude původní věřitel pryč. The collection service that collects your money is a third-party contractor. A kdo drží samotný účet? To je nejtěžší najít.
To není jen teorie. To se stalo Antoniu Ibanezovi.
V roce 2005 zahájily americké banky Bank a Wells Fargo exekuční řízení na Ibanezův dům v Massachusetts. Přihlásili se k vlastnictví. Tvrdili, že mají právo zabavit majetek. Když se však případ dostal k soudu, nebyli schopni předložit originál hypoteční smlouvy ani dokumenty o převodu, aby prokázali, že bankovku skutečně drželi. Papírování se ztratilo v procesu sekuritizace. Banky se nedopustily podvodu. Prostě kruh neuzavřeli. Soud žádost o konfiskaci zamítl.
Proč je to pro vás důležité? Protože pokud banka nemůže prokázat, že dluh vlastní, nemůže majetek zabavit. Následovaly tisíce podobných případů. Pokud čelíte finančním potížím, je vaší první obrannou linií vědět, jak zkontrolovat svůj hypoteční titul. Neplaťte jen sběrnou službu. Vyžadujte doklad o řetězci vlastnictví.
Past na přebití
I když dluh vlastní banka, samotný proces se stává černou dírou pro peníze. A ne všechny tyto prostředky jdou k soudu.
Na Floridě si soudkyně Susan Gardnerová všimla něčeho znepokojivého v roce 2010. Poplatky účtované poskytovateli právních služeb za oznámení o propadnutí raketově vzrostly. Zákonný limit? Několik set dolarů. Realita? Někteří dodavatelé si účtovali přes 1 000 USD jen za odeslání kusu papíru.
Tyto firmy tvrdily, že je to nutné. Komplexní hypoteční smlouvy. Mnoho majitelů. Přísné právní požadavky, aby bylo zajištěno, že každý, kdo má o dům zájem, dostane oznámení. Zajišťovali své sázky. Soudce to viděl jinak. Viděla systém, který vykořisťoval domácnosti, které mají potíže.
Poplatky se přičítají k celkové částce rozsudku. Dlužíte více, ne méně. A v procesu, který se pohybuje alarmující rychlostí, se tyto poplatky hromadí, než si vůbec uvědomíte, že máte problém. To ponechává dveře dokořán otevřeným pro bezohledné jednotlivce k předražení.
Převod dílčích akcií
Zde se právní fikce stává realitou. Když je hypotéka rozdělena pro obchodování s cennými papíry, jsou rozdělena i práva propadnutí. Můžete nastat situaci, kdy více subjektů vlastní „zlomkové podíly“ půjčky.
Problém je v tom, že jednotný obchodní zákoník (UTCC) a státní zákony často vyžadují, aby strana iniciující exekuci vlastnila celou směnku a zástavní list. Nebo alespoň právo požadovat splnění celého závazku. Pokud byl účet převeden po částech, kdo má právo vás vyhodit?
V mnoha jurisdikcích musí jeden subjekt vlastnit celý podíl, aby došlo k propadnutí. Pokud americká banka vlastní 50 % a Wells Fargo vlastní 50 %, ani jedna z nich nemůže majetek zabavit sama. Musí jednat ve shodě. Dokumenty však tuto koordinaci odrážejí jen zřídka. Převody práv jsou matoucí. Na zadání nejsou žádné podpisy.
To vytváří právní šedou zónu. Banky někdy i tak iniciují konfiskaci s argumentem, že rozdělení bylo dočasnou administrativní chybou. Soudy byly ve svých názorech rozděleny. Někteří lidé takové případy odmítají. Ostatní je nechali pokračovat.
Pokud se díváte na to, která organizace má právo na propadnutí, zkontrolujte spotřebitelský řetězec. Hledejte mezery. Hledejte více držáků. Při rozdělení směnky může být propadnutí neplatné. Je to technické, ale velmi silné.
Systém je navržen tak, aby chránil majitele domů před mocnými institucemi. Ale je také navržen tak, aby se rychle pohyboval. Rychlost hraje do karet bance. Dokumentace hraje do karet soudu. Musíte vyplnit mezeru mezi těmito dvěma stranami.
Dalším krokem je porozumět tomu, jak se zpracovává oznámení o výchozím nastavení. A kdo to vlastně posílá.
Schéma sdíleného vlastnictví je tichý predátor. Ačkoli ministerstvo spravedlnosti poznamenává, že je běžnější na západním pobřeží, jeho vliv sahá daleko za geografické hranice. Zneužívá zoufalství. Nabídka je lákavá svou jednoduchostí: společnost slibuje, že zastaví dražební kladivo na odebrání bydlení. Stačí převést část svého vlastnického podílu.
Takto funguje tento mechanismus. Neztrácíte pouze kapitál; krmíte právní mezeru. Podvodníci často jmenují „vlastníky slámy“ – cizince, kteří nemají v podnikání žádný skutečný podíl –, aby drželi část vlastnictví nemovitosti. Poté vyhlásí bankrot. Konkurs pozastavuje řízení o navrácení bydlení. Tím se získá čas. Ale tentokrát to něco stojí. Můžete platit měsíční splátky a navždy rozředit svůj vlastnický podíl.
Zachraňuje někdo dům? Zřídka. Vyšetřování ministerstva spravedlnosti odhaluje pravdu: Tyto firmy vás nechtějí zachránit. Mají v úmyslu vás okrást nasucho. Používají pololegální manévry k vytažení každého posledního dolaru, než si banka vezme klíče. Někdy se sám majitel domu dostane do konkurzu a přijde o své úspory i bydlení. To je dvojnásobná ztráta.
Noční můra náhodného odebrání domů
Představte si, že věrně splácíte hypotéku. Děláte všechno správně. Pak přijde dopis. Banka hlásí, že jste nespláceli. Nezmeškali jste ani jednu platbu. Tak co se stalo?
Jedná se o náhodné přivlastnění bydlení. Ne vždy se jedná o zlomyslný podvod. Někdy je to jen závada byrokracie. Běžný scénář zahrnuje práva na obsluhu úvěru. Věřitel A prodá půjčku Věřiteli B. Dokumentace je matoucí. Stále posíláte šeky věřiteli A, protože s tím jste vždy jednali. Věřitel B nikdy nedostane zaplaceno. On je výchozí. Systém neposkytuje správné upozornění. Přijdete o svůj domov kvůli administrativní chybě na pokrizovém trhu půjček, který prospívá zmatkům.
V ostatních případech je chyba osobní. Váš bývalý manžel si bere úvěr zajištěný nemovitostí bez vašeho plného vědomí a nesplácení. Věřitel uplatňuje nárok na nemovitost. Akce hraničí s podvodem, ale výsledek je stejný: zabavení majetku.
Přehled těchto případů ukazuje na širší problém: nedbalou, neúplnou nebo matoucí dokumentaci. Systém je křehký. Spoléhá na majitele domů, kteří jsou již ve stresu, aby jednali jako jejich vlastní úředníci pro dodržování předpisů. Obrana je jednoduchá, i když zdlouhavá. Veďte si komplexní záznamy. Každá kontrola. Každý výrok. Vybudujte si vztah se svým věřitelem tak, aby vám v případě nesrovnalosti zavolal, místo aby vám poslal oznámení o záměru prodat. Zachyťte malé chyby včas. Pokud budete čekat, stanou se katastrofálními.
Realita padělání dokumentů
Když dokumentace selže, často zasáhne podvod. Padělání dokladů při navrácení obydlí není ani tak záležitostí jediného podpisu, ale spíše záležitostí sítě pozměněných záznamů. Podvodníci nebo nedbalí operátoři mohou padělat smlouvy o postoupení hypotéky, pozměnit úvěrové dokumenty za účelem změny úrokových sazeb bez povolení nebo vytvořit fiktivní plné moci k podepisování právních oznámení.
To není jen teorie. To vedlo k tisícům nelegálních držeb domů. Ověření je klíčové. Máte-li podezření, že vaše dokumenty byly pozměněny, vyžádejte si kopie původní směnky a řetězu vlastnictví. Hledejte nesrovnalosti v datech, podpisech a notářských pečetích. Digitální padělky je těžší odhalit, ale fyzické nesrovnalosti v papírových stopách je často prozradí. Nepředpokládejte, že dokument před vámi je pravda. Podívejte se na to.
Podvod nebyl vždy motivován zlým úmyslem. Někdy to byla prostě obrovská zátěž.
Poté, co se trh s bydlením zhroutil, se věřitelé nutně nepokoušeli zabavit domy. Jednoduše se jimi udusili. Nárůst nesplácených úvěrů vytvořil úzký profil, který tradiční právní postupy nezvládly. Instituce se proto uchýlily k trikům. Výsledkem byla systémová chyba, která stírala hranice mezi účinností a nezákonností.
Velká pauza roku 2010
V roce 2010 se tlak projevil. Hlavní hráči včetně Bank of America, JPMorgan Chase, hypoteční divize GMAC a PNC Financial byli nuceni zabrzdit. Soudci v několika státech vydali příkazy k zastavení probíhajícího řízení o uzavření hypotéky. Příčina? Dokumenty při kontrole neobstály.
Vyšetřovatelé v různých státech odhalili stejný vzorec. Banky zpracovávaly každý měsíc tisíce dokumentů. Aby zaměstnanci drželi krok, museli opatřit podpisy. Nekontrolovali jejich pravost. Jednoduše vytvářeli vzhled prováděné práce.
V některých případech vyšetřovatelé zjistili, že jméno stejného úředníka se objevilo na dokumentech podepsaných různými rukama. Jednalo se o montážní linkovou hromadnou výrobu aplikovanou na legální nástroje. Tato praxe porušila literu zákonů o zabavení hypotéky, které vyžadují, aby věřitelé pečlivě přezkoumali každou hypoteční smlouvu před zahájením řízení o vystěhování.
Právní důsledky byly matoucí. V určitém okamžiku se zastavily exekuce hypoték. Začátkem roku 2011 bylo bankám povoleno obnovit některé postupy, ale trhliny v základu se již projevovaly.
Kdo vlastně vykonává advokacii?
V každém právním systému existuje základní pravidlo: pokud jste placeni za výkon advokacie, musíte mít licenci.
Když vlna zabavování hypoték vrcholila, banky hledaly úlevu od své pracovní zátěže. Zadali práci externě. Tento krok potenciálně překročil právní červenou čáru. Pokud dodavatelé bez licence vyplnili právní dokumenty, vykonávali advokacii bez licence.
Precedens případu Thorne
Případ Thorn (2011) vrhl světlo na tento konkrétní problém. Jonathan a Darlene Thorne zažalovali svého věřitele a jeho poskytovatele služeb. Jejich vyjádření? Společnost najala nelicencované dodavatele, aby zpracovávali právní dokumenty.
Thorns tvrdili, že to byl podvod. Proč? Protože tyto poplatky nakonec platí majitelé domů. Pokud práce prováděla neoprávněná osoba, platila za službu, která neměla být poskytnuta.
Rozhodnutí ve prospěch Thorns by mohlo způsobit řetězovou reakci v průmyslu.
Pro věřitele: Znamenalo to nákladnou restrukturalizaci. Společnosti, které pomáhají realitním právníkům zvládat hory papírování s exekucí hypoték, by podléhaly přísným omezením. Advokáti by mohli přijít o schopnost zpracovávat případy rychlostí blesku.
Pro dlužníky: To znamenalo více pozornosti k detailům. Přísnější zákonné požadavky by mohly zabránit náhodnému exekuci hypoték. To by donutilo věřitele zpomalit a provádět hloubkovou kontrolu spíše než jednat na základě předpokladů.
Případ Ola
Případ Ola pokračoval v podobné linii a odhaloval, jak honba za rychlostí ohrozila přesnost. Když objem převáží nad ověřením, chyby se stávají systémovými. Otázkou nebylo, zda došlo k chybám, ale zda právní systém dokáže vynutit důsledky, když je celé odvětví postaveno na rychlosti namísto pečlivého zvažování.
Dokumentace zůstala neúplná. Podpisy zůstaly sporné. A majitelé domů zůstali chyceni v soukolí systému.
Mechanika podvodu na listině vlastnictví: Případ Ola
Případ George Oly na Floridě z roku 2011 vyčnívá jako jeden z nejdrzejších příkladů podvodu s odebráním dokumentů od bytové krize. Úřady označily muže z Pasco County za architekta plánu, který nejen kradl peníze, ale také nechal lidi bez domova. Ola provedl řadu podvodných skutků, které se vzdaly nároku. Tyto právní dokumenty jsou standardní pro převod vlastnictví, ale Ola je nezákonně použil k převodu titulu prázdných domů zabavených bankami na své jméno.
Poté, co obdržel papírové potvrzení o vlastnictví, tam nebydlel. Hrál roli důvtipného realitního investora, který potřeboval nájemníky do svého portfolia nemovitostí. Tyto nemovitosti pronajímal a vybíral šeky od lidí, kteří skutečně věřili, že uzavřeli nájemní smlouvu.
Systém se zhroutil ne kvůli překlepu ve smlouvě, ale kvůli nezaplaceným účtům. Správci nemovitostí najatí na údržbu těchto prázdných domů přestali platit Olye za opravy a služby. Když se začali zabývat jeho finančními záležitostmi, našli jen padělané podpisy. Vyšetřování odhalilo podvod.
Zde je krutá realita pro oběti: Ola čelí za své odsouzení vězení. Ale nájemníci? Nemají žádné zákonné právo tam být. Nájemní smlouvy byly podepsány s osobou, která dům nevlastnila. Jsou vystěhováni. Nevinní nájemníci přicházejí o své domovy kvůli papírové stopě zločince.
Podvod s propadnutím věci je obzvláště toxický, protože vytváří řetězovou reakci poškození. Poškozuje to věřitele, správce nemovitostí a nájemce zároveň. Vzhledem k tomu, že během krize byly prázdné domy opuštěné, měli podvodníci několik cílů. Jejich chytání vyžaduje zvýšenou pozornost. Musíme hledat nesrovnalosti ve vlastnictví.
Případ Pines: Když se obrana změní ve zločin
Konfiskace majetku je traumatizující. V jednom procesu ji připraví o jistotu a postavení. Tento stres může způsobit, že lidé budou jednat iracionálně. V některých případech to vede k trestnímu stíhání.
Michael T. Pines, právník zabývající se exekucí v Encinitas v Kalifornii, se v únoru 2011 ocitl na špatné straně zákona. Byl zatčen za porušení ochranného příkazu, když se snažil zachránit svůj vlastní domov před exekucí. Situace se rychle vyhrotila.
Jeho věřitel umístil na místo ostrahu. Udělali to kvůli Pinesově pověsti. Byl známý jako kontroverzní a otevřený právník, který zuřivě bojoval proti bankám. Věřitel ale neriskoval.
Podle policejních zpráv Pines nelegálně vstoupil do zařízení. Vyhrožoval hlídce. Druhý den se vrátil. Konfrontace se změnila v násilnou. Videozáznamy ze San Diega 10News.com zachytily tento okamžik. Pines řekl ochrance, že “vyvolá ozbrojenou konfrontaci”, aby zachránil dům.
Když čelíte vystěhování, emoce jsou na vzestupu. Ochrana vašeho domova je jedna věc. Nahrazení legitimního procesu výhrůžkami a násilím je něco jiného. To překračuje hranici od zoufalé obrany ke kriminálnímu zastrašování. To činí proces bolestivým pro všechny zúčastněné strany. Pro věřitele, ochranku, sousedy. Za tuto ztrátu kontroly platí každý.
Případ ACORN: Důsledky agresivního půjčování
Poslední záznam v této chronologii ukazuje na širší ekosystém, který přispěl k těmto katastrofám. Případ ACORN poukazuje na to, jak organizované úsilí vést majitele domů obtížnými situacemi se může stát dravým nebo zkolabovat pod tlakem. Zatímco předchozí případy zahrnovaly individuální podvody nebo násilné zoufalství, odráželo to systémový kolaps v poradenském průmyslu.
Během recese zasáhly organizace jako ACORN, aby pomohly rodinám orientovat se ve složitých procedurách změny podmínek půjček. Rozsah krize však přesáhl jejich možnosti. Objevily se zprávy o tom, že si konzultanti účtují poplatky, ale nepřinášejí výsledky, nebo v horším případě poskytují rady, které exekuce spíše urychlují, než aby jim zabránily.
Pro majitele domů to znamenalo další vrstvu zranitelnosti. Jednali nejen s bankami, ale i se zprostředkovateli, kteří slibovali jistotu, ale poskytovali nejistotu. Důsledky vedly ke zvýšené regulaci toho, kdo může účtovat poplatky za služby úpravy úvěru. Byla to těžká lekce: v krizi je důvěra drahá a ověření je zásadní.
Je zde jasný vzorec. Podvody, násilí a narušená důvěra vycházejí ze stejného kořene: systém pod extrémním stresem. Ať už jste nájemník, který si pronajímá falešný dům, právník bránící fyzický dům nebo majitel domu hledající radu, pravidla zapojení se změní, když trh zkolabuje. Bdělost není
Protest v Baltimoru a lidské náklady na uzavření trhu
Zatčení v Baltimoru v roce 2009 bylo víc než jen legální incident. Stal se střetem občanské neposlušnosti a právního státu. Aktivista spojený s organizací ACORN vstoupil do domu, který byl v procesu zpětného vlastnictví. Cílem byl protest. Výsledkem jsou pouta.
Úředníci ACORN řekli, že to očekávali. Zatčení bylo součástí jejich plánu. Chtěli tak upozornit na prudký nárůst počtu zpětných držeb nemovitostí. Cílem bylo ukázat lidskou tvář krize. Za papíry se skrývá rodina, která přišla o domov. Emocionální traumata se často pohřbí pod horou papírování, které zpracovávají věřitelé a soudy.
Od roku 2011 se USA stále topí ve vlně exekucí. Nikdo nenašel řešení, které ochrání majitele domů a zároveň poskytne bankám refundace. Situace byla nepřehledná. Všude se šířily podvodné plány. K chaosu přispěly kriminální živly, nedbalí úředníci a přepracovaní zaměstnanci. V takových podmínkách se protesty a zatýkání nezdály pouhým chaosem, ale logickou reakcí.
Krize exekucí zůstává nevyřešena. Majitelé domů a věřitelé by měli zůstat ostražití. Nové podvody jsou vždy na obzoru.
Další informace o zpětném vlastnictví nemovitosti naleznete v odkazech na další stránce.
