Кредиторы не занимаются благотворительностью. Они получают доход на начальном этапе выдачи ипотеки через комиссию за оформление (origination fees), которая обычно составляет определенный процент от суммы кредита. Вы можете увидеть эти комиссии в документах при закрытии сделки, но они являются основным источником дохода для банков. Помимо этих первоначальных платежей, кредиторы получают доход за счет комиссий за обслуживание, которые выплачиваются заемщиками за текущее управление кредитом. Они также могут взимать дисконтные баллы (discount points), где каждый балл представляет собой один процент от суммы кредита и выплачивается заранее для снижения процентной ставки.
Понимание того, как работают эти расходы, имеет решающее значение, если вы хотите эффективно управлять своим ипотечным кредитом.
Как комиссия за оформление завышает вашу эффективную ставку
Комиссия за оформление — это процент от общей суммы кредита. Обычно она составляет от половины процента до одного процента. Вы платите ее заранее при получении кредита. Кредиторы делают это не просто для того, чтобы сразу получить часть денег по вашему кредиту. Это тайно увеличивает процентную ставку, которую вы платите в течение всего срока кредита.
Рассмотрим конкретный пример. Если вы берете кредит в размере $100 000 под 7% с комиссией за оформление в 3%, вы платите комиссию за оформление в момент получения кредита. Ваш ежемесячный платеж рассчитывается как 7% от общей суммы кредита. Это составляет $665,30 в месяц. Однако, после того как вы заплатили комиссию за оформление и другие сборы, вы продолжаете вносить тот же ежемесячный платеж, но уже на меньшую общую сумму долга.
Допустим, комиссия за оформление и другие сборы по этому кредиту составляют $3 820. Из них $3 000 приходится только на комиссию за оформление. Баланс вашего кредита теперь составляет $96 180. Но вы все еще платите $665,30 в месяц. Это означает, что вы фактически платите эффективную годовую процентную ставку (APR) в размере 7,39%. Результатом комиссии за оформление и других первоначальных сборов является то, что вы платите больше процентов в течение срока кредита, чем можете подумать. Проценты — это то, на чем зарабатывают кредиторы. Именно поэтому они готовы дать вам деньги в первую очередь.
Почему первоначальные расходы важны при досрочном погашении
Обратите внимание, что чем больше сумма кредита, тем меньше влияние этих сборов на общую процентную ставку. Математика масштабируется. Также помните, что чем выше первоначальные расходы по вашему кредиту, тем выше будет ваша эффективная процентная ставка, если вы погасите кредит досрочно.
Это критически важно для домовладельцев, которые планируют продать дом или рефинансировать кредит в течение нескольких лет. Если вы переносите расходы на комиссию на начальный этап, вы распределяете этот «налог» на более короткий период, если выходите из кредита досрочно. Эффективная ставка резко возрастает. Это создает ситуацию, при которой истинная стоимость заимствования значительно выше, чем номинальная ставка, указанная в рекламном буклете.
Снижение первоначальных расходов по ипотеке
Существуют ли способы снизить первоначальные расходы по ипотеке? Да. Вы можете договориться с кредитором о waived или снижении комиссии за оформление или дисконтных баллов. Это может значительно снизить первоначальные расходы. Кроме того, изучение государственных ипотечных программ или поиск кредиторов, предлагающих акции или льготы, может помочь минимизировать первоначальные расходы. Сравнивайте предложения.
Можно ли включить первоначальные расходы по ипотеке в сумму кредита? Включение первоначальных расходов по ипотеке в сумму кредита, известное как финансирование закрытия сделки (financing closing costs), возможно в некоторых случаях. Однако это увеличивает общую сумму кредита и может привести к более высоким ежемесячным платежам и расходам на проценты в долгосрочной перспективе. Важно взвесить плюсы и минусы и проконсультироваться с финансовым советником, чтобы определить, соответствует ли финансирование закрытия сделки вашим долгосрочным финансовым целям.
Выбор за вами. Заплатите комиссии сейчас и сохраните меньшую сумму кредита. Или включите их в сумму и платите за них процентами в течение десятилетий.
