Да, вы все еще можете купить дом при плохой кредитной истории, но времена легких решений прошли. Несколько лет назад вы могли зайти в банк с заявкой на кредит с субстандартными условиями и выйти с ипотекой. Сейчас все работает иначе. Ипотечный кризис изменил все. Кредиторы проявляют осторожность. Они хотят доказательства того, что вы способны справиться с финансовым давлением.
Если ваш кредитный рейтинг низкий, у вас есть варианты. Но прежде чем тратить недели на поиск кредитных программ, остановитесь. Задайте себе сложный вопрос. Действительно ли вы хотите стать собственником жилья прямо сейчас?
Зміст
Подходит ли сейчас время?
Стоимость недвижимости стабилизировалась, но рынок все еще нестабилен. Вероятно, он восстановится, но ожидайте периодических спадов и подъемов. Вам необходимо изучить свой кредитный отчет и быть честным с самим собой. Сможете ли вы оплачивать ежемесячные платежи?
При плохой кредитной истории вам, скорее всего, предстоит столкнуться с двумя вещами. Крупный первоначальный взнос. Или высокая процентная ставка. Возможно, вам также придется подождать. Если вы подали заявление о банкротстве или у вас было изъятие имущества за неуплату ипотеки, часто существует обязательный период ожидания. Два года, а иногда и больше.
Покупка жилья — это самое крупное финансовое обязательство, которое большинство людей берет на себя. Не торопитесь с этим решением только потому, что вам кажется, что вы должны это сделать. Если ваша кредитная история в плачевном состоянии, вам, возможно, лучше подождать.
Планируйте безопасное будущее
Если вы не готовы к покупке, используйте это время. Потратьте год или два на сокращение долгов. Повысьте свой кредитный рейтинг. Это сэкономит вам деньги в долгосрочной перспективе. Вы будете соответствовать критериям для получения лучших ставок. Вы заплатите меньше в течение всего срока действия кредита.
Есть еще один путь, если вам нужно переехать прямо сейчас. Ищите договор аренды с правом выкупа. Некоторые мотивированные продавцы позволят вам арендовать жилье с опцином на покупку. Вы платите немного больше каждый месяц, но часть этой суммы идет в счет вашего первоначального взноса. Это помогает вам накапливать капитал, пока вы исправляете свою кредитную историю.
Ипотечные кредиты FHA и другие варианты
Если вы решительно настроены купить сейчас, вам придется работать усерднее. Стандартный путь лежит через Управление жилищного и городского развития США (FHA).
FHA страхует кредиты для кредиторов. Это снижает их риск. Если вы допустите дефолт, правительству платит кредитору, а не вам. Это делает кредиторов более склонными пойти на риск ради вас.
С 1934 года FHA застраховала более 37 миллионов ипотечных кредитов.
Вам не нужен идеальный кредитный рейтинг. Вам просто нужно продемонстрировать текущую финансовую ответственность. Прошлые банкротства или изъятия имущества не являются автоматическим основанием для отказа. Вы все еще можете получить кредит с низким первоначальным взносом.
Другим вариантом является финансирование со стороны продавца. Если вы знаете продавца, он может предоставить кредит. Он становится банком. Это требует доверия. Вы также можете попросить члена семьи выступить поручителем. Он поручается за вас.
Вы также можете попробовать субстандартных кредиторов. Эти кредиты имеют высокие процентные ставки. Они дорогие. Рынок таких кредитов сейчас ограничен. По мере улучшения ситуации на рынке жилья варианты могут стать лучше. Но ожидайте, что придется платить больше за менее выгодные условия.
Сначала проверьте свой кредитный отчет
Прежде чем объезжать дома с идеальными гаражами, проверьте свою кредитную историю. Получите копию своего отчета. Посмотрите, что видят кредиторы.
Ошибки случаются. Неточные данные могут снизить ваш рейтинг. Исправьте их сейчас. Несколько баллов FICO могут изменить исход дела. Особенно в нижней части шкалы. Небольшие улучшения могут означать значительную экономию.
Начните с этого. Оцените свое текущее положение. Затем решите, готовы ли вы сделать этот шаг.
Реальная цена игнорирования мелкого шрифта
Вы думаете, что вам удалось избежать проблем, отказавшись от кредитов под высокий процент. На самом деле, нет.
Ник Тимираос из The Wall Street Journal указал на огромную утечку домашнего богатства. Заемщики теряют миллиарды долларов сбережений. Они платят не только больше процентов. Они платят за привилегию неудачного тайминга и плохого исследования рынка.
Речь не о морали. Речь о математике.
Когда у вас плохая кредитная история, кредиторы оценивают вас с учетом риска. Эта надбавка за риск накапливается. За 30-летнюю ипотеку эти дополнительные базисные пункты превращаются в десятки тысяч долларов. Вы можете отдавать эти деньги банку вместо того, чтобы чинить крышу или копить на колледж для своего ребенка.
Ипотечные кредиты FHA: Спасательный круг или ловушка?
Федеральное жилищное управление (FHA) часто является ответом, когда ваш кредитный рейтинг на нуле. На сайте HUD.gov четко указано: FHA помогает людям, которые в противном случае были бы заблокированы от получения кредита.
Но помощь имеет свои условия.
Ипотечные кредиты FHA требуют уплаты премий по ипотеке. Вы платите их авансом и ежегодно. Даже если вы вносите 20% первоначального взноса, вы все равно платите за эту страховку, если соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости колеблется. Это страховая сетка для кредитора, а не скидка для вас.
Брэндон Корнетт еще в 2008 году отмечал, что ипотечные кредиты для людей с плохой кредитной историей обычно являются плохой идеей. Не потому, что их не существует, а потому, что они создают ловушку. Вы платите более высокие ставки за дом, который, возможно, не сможете себе позволить в долгосрочной перспективе.
Если вы рассматриваете ипотечный кредит FHA, произведите расчеты общей стоимости. Включите в них страховку по ипотеке. Сравните ее с обычным кредитом с большим первоначальным взносом. Иногда ожидание шести месяцев для улучшения кредитной истории экономит больше, чем стоит первоначальный взнос.
Восстановление кредитной истории перед закрытием сделки
Вы не можете просто игнорировать рейтинг. Вы должны его исправить.
Las Vegas Real Estate Authority предлагает конкретный путь: сначала восстановите кредитную историю, затем покупайте. Это звучит контринтуитивно. Разве вам не нужен дом прямо сейчас?
Возможно, нет.
Каждые 30 дней ваш кредитный отчет обновляется. Оспаривайте ошибки. Сокращайте долговую нагрузку по вращающимся кредитам. Держите коэффициент использования кредита ниже 30%. Эти действия не происходят в одночасье, но они имеют накопительный эффект.
Грейс Бладуэлл отметила, что получение ипотечного кредита с плохой кредитной историей возможно, но это непросто. Вам потребуется больший первоначальный взнос. Вам потребуются документы, подтверждающие стабильность. Если вы работаете не по найму, вам понадобятся налоговые декларации за два года. Если вы арендатор, вам потребуется подтверждение своевременной оплаты аренды.
Ловушка для покупателей впервые
Руководство Люка Мюллинка для покупателей впервые в 2010 году устарело, но ловушки остались прежними.
Покупатели впервые часто берут на себя слишком много обязательств. Они покупают самый большой дом, на который могут рассчитывать. Затем процентная ставка корректируется. Затем возникают расходы на обслуживание. Затем они оказываются в отрицательном капитале.
Министерство жилищного строительства и городского развития США задает общие вопросы. Большинство из них сводятся к одному: «Сможете ли вы позволить себе это, если все пойдет не так?»
Покупатели теряют возможность сэкономить, потому что фокусируются на ежемесячном платеже. Они не смотрят на годовую процентную ставку. Они не рассчитывают истинную стоимость владения.
Кто вам кредитует?
Не все кредиторы созданы равными.
Некоторые специализируются на ипотечных кредитах для людей с плохой кредитной историей. Они зарабатывают на объеме и риске. Earnest Lending и другие компании работают в этом сегменте. Они могут предложить спасательный круг, но условия будут жесткими.
Сравнивайте предложения. Получите три оферты. Не смотрите только на процентную ставку
