Tak, nadal możesz kupić dom ze złym kredytem, ale czasy łatwych decyzji minęły. Jeszcze kilka lat temu można było wejść do banku z wnioskiem o kredyt subprime, a wyjść z kredytem hipotecznym. Teraz wszystko działa inaczej. Kryzys kredytów hipotecznych zmienił wszystko. Kredytodawcy zachowują ostrożność. Chcą dowodu, że potrafisz poradzić sobie z presją finansową.
Jeśli Twoja ocena kredytowa jest niska, masz opcje. Ale zanim spędzisz tygodnie na poszukiwaniu programów pożyczkowych, przestań. Zadaj sobie trudne pytanie. Czy naprawdę chcesz teraz zostać właścicielem domu do wynajęcia?
Зміст
Czy teraz jest odpowiedni moment?
Wartości nieruchomości ustabilizowały się, ale rynek nadal jest niestabilny. Prawdopodobnie nastąpi odbicie, ale należy spodziewać się okresowych wzlotów i upadków. Musisz spojrzeć na swój raport kredytowy i być ze sobą szczery. Czy będziesz w stanie spłacać miesięczne raty?
Jeśli masz zły kredyt, prawdopodobnie spotkasz się z dwiema rzeczami. Duża zaliczka. Albo wysokie oprocentowanie. Być może będziesz musiał poczekać. Jeśli złożyłeś wniosek o ogłoszenie upadłości lub przejęto Twoją nieruchomość z powodu niespłacenia kredytu hipotecznego, często obowiązuje obowiązkowy okres oczekiwania. Dwa lata, czasem dłużej.
Kupno domu to największe zobowiązanie finansowe, jakie podejmuje większość ludzi. Nie spiesz się z tą decyzją tylko dlatego, że czujesz, że musisz. Jeśli Twoja historia kredytowa jest w złym stanie, być może lepiej będzie poczekać.
Zaplanuj bezpieczną przyszłość
Jeśli nie jesteś gotowy na zakup, wykorzystaj ten czas. Poświęć rok lub dwa na zmniejszenie swojego zadłużenia. Popraw swoją zdolność kredytową. Pozwoli to zaoszczędzić pieniądze na dłuższą metę. Zakwalifikujesz się do najlepszych stawek. Zapłacisz mniej przez cały okres trwania pożyczki.
Jeśli musisz się teraz przeprowadzić, istnieje inna opcja. Poszukaj leasingu z opcją wykupu. Niektórzy zmotywowani sprzedawcy pozwolą Ci wynająć mieszkanie z opcją zakupu. Co miesiąc płacisz nieco więcej, ale część tej kwoty idzie na zaliczkę. Pomaga to budować kapitał własny podczas naprawy historii kredytowej.
Kredyty hipoteczne FHA i inne opcje
Jeśli jesteś zdecydowany kupić teraz, będziesz musiał ciężej pracować. Standardowa trasa przebiega przez amerykańską Agencję ds. Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (FHA).
FHA ubezpiecza pożyczki dla pożyczkodawców. Zmniejsza to ryzyko. Jeśli nie wywiążesz się ze zobowiązań, rząd płaci pożyczkodawcy, a nie Ty. To sprawia, że pożyczkodawcy są bardziej skłonni do podejmowania ryzyka w Twoim imieniu.
Od 1934 r. FHA ubezpieczyła ponad 37 milionów kredytów hipotecznych.
Nie potrzebujesz doskonałej zdolności kredytowej. Wystarczy wykazać się bieżącą odpowiedzialnością finansową. Wcześniejsze bankructwa lub przejęcia nie stanowią automatycznej podstawy do odmowy. Nadal możesz otrzymać pożyczkę z niskim wkładem własnym.
Inną opcją jest finansowanie sprzedawcy. Jeśli znasz sprzedawcę, być może będzie on w stanie udzielić Ci kredytu. Staje się bankiem. To wymaga zaufania. Możesz także poprosić członka rodziny o pełnienie roli poręczyciela. On poręcza za ciebie.
Możesz także wypróbować pożyczkodawców subprime. Pożyczki te charakteryzują się wysokim oprocentowaniem. Są drogie. Rynek takich pożyczek jest obecnie ograniczony. W miarę poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym opcje mogą stać się lepsze. Ale spodziewaj się zapłacić więcej za mniej korzystne warunki.
Najpierw sprawdź raport kredytowy
Zanim pojedziesz do domów z doskonałymi garażami, sprawdź swoją historię kredytową. Uzyskaj kopię swojego raportu. Zobacz co widzą pożyczkodawcy.
Błędy się zdarzają. Niedokładne dane mogą obniżyć Twoją ocenę. Napraw je teraz. Kilka wyników FICO może zmienić wynik sprawy. Szczególnie w dolnym końcu skali. Małe ulepszenia mogą oznaczać znaczne oszczędności.
Zacznij od tego. Oceń swoją obecną sytuację. Następnie zdecyduj, czy jesteś gotowy na ten krok.
Prawdziwy koszt ignorowania drobnego druku
Myślisz, że udało Ci się uniknąć problemów odmawiając wysokooprocentowanych pożyczek. Nie bardzo.
Nick Timiraos z The Wall Street Journal zwrócił uwagę na ogromne uszczuplenie majątku gospodarstw domowych. Kredytobiorcy tracą miliardy dolarów oszczędności. Nie tylko płacą większe odsetki. Płacą za przywilej złego wyczucia czasu i kiepskich badań rynku.
Tu nie chodzi o moralność. Chodzi o matematykę.
Kiedy masz zły kredyt, pożyczkodawcy oceniają Cię na podstawie ryzyka. Premia za ryzyko kumuluje się. W przypadku kredytu hipotecznego na 30 lat te dodatkowe punkty bazowe wynoszą dziesiątki tysięcy dolarów. Zamiast naprawiać dach lub oszczędzać na studia dziecka, możesz przekazać te pieniądze bankowi.
Kredyty hipoteczne FHA: ratunek czy pułapka?
Federal Housing Administration (FHA) jest często odpowiedzią, gdy Twoja zdolność kredytowa wynosi zero. HUD.gov wyjaśnia: FHA pomaga osobom, którym w przeciwnym razie nie udałoby się uzyskać pożyczki.
Ale pomoc wiąże się z pewnymi warunkami.
Kredyty hipoteczne FHA wymagają zapłaty składek hipotecznych. Płacisz je z góry i co roku. Nawet jeśli obniżysz kwotę o 20%, nadal będziesz płacić za to ubezpieczenie, jeśli stosunek kredytu do wartości nieruchomości będzie się wahał. Jest to zabezpieczenie dla pożyczkodawcy, a nie zniżka dla Ciebie.
Już w 2008 roku Brandon Cornett zauważył, że kredyty hipoteczne dla osób ze złym kredytem to zazwyczaj zły pomysł. Nie dlatego, że ich nie ma, ale dlatego, że tworzą pułapkę. Płacisz wyższe stawki za dom, na który w dłuższej perspektywie możesz nie być w stanie sobie pozwolić.
Jeśli rozważasz kredyt hipoteczny FHA, wykonaj obliczenia całkowitego kosztu. Uwzględnij ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Porównaj to z konwencjonalną pożyczką z większym wkładem własnym. Czasami czekanie sześć miesięcy na poprawę zdolności kredytowej pozwala zaoszczędzić więcej niż koszty zaliczki.
Przywracanie historii kredytowej przed zamknięciem transakcji
Nie można po prostu zignorować oceny. Musisz to naprawić.
Urząd Nieruchomości Las Vegas oferuje konkretną ścieżkę: najpierw napraw swój kredyt, a potem kup. Brzmi to sprzecznie z intuicją. Nie potrzebujesz domu już teraz?
Być może nie.
Twój raport kredytowy jest aktualizowany co 30 dni. Podważaj błędy. Zmniejsz swoje zadłużenie w przypadku kredytów odnawialnych. Utrzymuj wskaźnik wykorzystania kredytu poniżej 30%. Działania te nie dzieją się z dnia na dzień, ale mają skumulowany efekt.
Grace Bladwell zauważyła, że uzyskanie kredytu hipotecznego ze złym kredytem jest możliwe, ale nie jest łatwe. Będziesz potrzebować większej zaliczki. Będziesz potrzebować dokumentów potwierdzających Twoją stabilność. Jeśli prowadzisz działalność na własny rachunek, będziesz potrzebować zeznań podatkowych za dwa lata. Jeśli jesteś najemcą, będziesz potrzebować dowodu, że zapłaciłeś czynsz na czas.
Pułapka kupującego po raz pierwszy
Przewodnik Luca Mullinka dla osób kupujących po raz pierwszy w 2010 roku jest nieaktualny, ale pułapki pozostają te same.
Kupujący po raz pierwszy często biorą na siebie zbyt wiele obowiązków. Kupują największy dom, na jaki ich stać. Następnie następuje dostosowanie stopy procentowej. Do tego dochodzą koszty utrzymania. Następnie mają ujemny kapitał własny.
Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych zadaje pytania ogólne. Większość z nich sprowadza się do jednego: „Czy możesz sobie na to pozwolić, jeśli wszystko pójdzie nie tak?”
Kupujący tracą oszczędności, ponieważ skupiają się na miesięcznych płatnościach. Nie patrzą na RRSO. Nie obliczają prawdziwego kosztu posiadania.
Kto pożycza Ci pieniądze?
Nie wszyscy pożyczkodawcy są sobie równi.
Niektórzy specjalizują się w kredytach hipotecznych dla osób ze złym kredytem. Zarabiają na wolumenie i ryzyku. W tym segmencie działają Earnest Lending i inne firmy. Mogą zaoferować ratunek, ale warunki będą trudne.
Porównaj oferty. Otrzymaj trzy oferty. Nie patrz tylko na stopę procentową
