Так, ви все ще можете купити будинок за поганої кредитної історії, але часи легких рішень минули. Кілька років тому ви могли зайти до банку із заявкою на кредит із субстандартними умовами та вийти з іпотекою. Нині все працює інакше. Іпотечна криза змінила все. Кредитори виявляють обережність. Вони хочуть доказів того, що ви здатні впоратися з фінансовим тиском.
Якщо ваш кредитний рейтинг є низьким, у вас є варіанти. Але перш ніж витрачати тижні на пошук кредитних програм, зупиніться. Поставте собі складне питання. Чи дійсно ви хочете стати власником житла прямо зараз?
Зміст
Чи підходить зараз час?
Вартість нерухомості стабілізувалася, але ринок все ще нестабільний. Ймовірно, він відновиться, але чекайте періодичних спадів та підйомів. Вам необхідно вивчити свій кредитний звіт та бути чесним із самим собою. Чи зможете ви сплачувати щомісячні платежі?
За поганої кредитної історії вам, швидше за все, доведеться зіткнутися з двома речами. Великий початковий внесок. Або висока відсоткова ставка. Можливо, вам також доведеться зачекати. Якщо ви подали заяву про банкрутство або ви маєте вилучення майна за несплату іпотеки, часто існує обов’язковий період очікування. Два роки, а іноді й більше.
Купівля житла – це найбільше фінансове зобов’язання, яке більшість людей бере на себе. Не поспішайте з цим рішенням тільки тому, що ви здається, що ви повинні це зробити. Якщо ваша кредитна історія в жалюгідному стані, вам, можливо, краще зачекати.
Плануйте безпечне майбутнє
Якщо ви не готові до придбання, використовуйте цей час. Витратьте рік чи два на скорочення боргів. Підвищіть кредитний рейтинг. Це заощадить вам гроші у довгостроковій перспективі. Ви будете відповідати критеріям для отримання найкращих ставок. Ви заплатите менше за весь термін дії кредиту.
Є ще один шлях, якщо вам потрібно переїхати прямо зараз. Шукайте договір оренди із правом викупу. Деякі цільові продавці дозволять вам орендувати житло з опцином на покупку. Ви сплачуєте трохи більше кожного місяця, але частина цієї суми йде в рахунок вашого початкового внеску. Це допомагає вам накопичувати капітал, поки ви виправляєте свою кредитну історію.
Іпотечні кредити FHA та інші варіанти
Якщо ви рішуче налаштовані купити зараз, вам доведеться працювати старанніше. Стандартний шлях лежить через Управління житлового та міського розвитку США (FHA).
FHA страхує кредити для кредиторів. Це знижує їхній ризик. Якщо ви допустите дефолт, уряд платить кредитору, а не вам. Це робить кредиторів більш схильними піти на ризик заради вас.
З 1934 року FHA застрахувала понад 37 мільйонів іпотечних кредитів.
Вам не потрібний ідеальний кредитний рейтинг. Вам просто необхідно продемонструвати поточну фінансову відповідальність. Минули банкрутства чи вилучення майна не є автоматичною підставою для відмови. Ви все ще можете отримати кредит з низьким початковим внеском.
Іншим варіантом є фінансування із боку продавця. Якщо ви знаєте продавця, він може надати кредит. Він стає банком. Це потребує довіри. Ви також можете попросити члена сім’ї виступити поручителем. Він доручається за вас.
Ви також можете скуштувати субстандартних кредиторів. Ці кредити мають високі відсоткові ставки. Вони дорогі. Ринок таких кредитів зараз обмежений. У міру покращення ситуації на ринку житла варіанти можуть стати кращими. Але чекайте, що доведеться платити більше за менш вигідні умови.
Спочатку перевірте свій кредитний звіт
Перш ніж об’їжджати вдома з ідеальними гаражами, перевірте свою кредитну історію. Отримайте копію звіту. Подивіться, що бачать кредитори.
Помилки трапляються. Неточні дані можуть зменшити ваш рейтинг. Виправте їх зараз. Декілька балів FICO можуть змінити результат справи. Особливо у нижній частині шкали. Невеликі покращення можуть означати значну економію.
Почніть із цього. Оцініть своє поточне становище. Потім вирішіть, чи готові ви зробити цей крок.
Реальна ціна ігнорування дрібного шрифту
Ви думаєте, що вам удалося уникнути проблем, відмовившись від кредитів під високий відсоток. Насправді ні.
Нік Тіміраос із The Wall Street Journal вказав на величезний витік домашнього багатства. Позичальники втрачають мільярди доларів заощаджень. Вони платять не лише більше відсотків. Вони платять за привілей невдалого таймінгу та поганого дослідження ринку.
Не про мораль. Мова про математику.
Коли у вас погана кредитна історія, кредитори оцінюють вас із урахуванням ризику. Ця надбавка за ризик накопичується. За 30-річну іпотеку ці додаткові базисні пункти перетворюються на десятки тисяч доларів. Ви можете віддавати ці гроші банку замість того, щоб лагодити дах або збирати на коледж для своєї дитини.
Іпотечні кредити FHA: Рятувальний круг чи пастка?
Федеральне житлове управління (FHA) часто є відповіддю, коли ваш кредитний рейтинг на нулі. На сайті HUD.gov чітко зазначено: FHA допомагає людям, які інакше були б заблоковані від отримання кредиту.
Але допомога має свої умови.
Іпотечні кредити FHA вимагають сплати премій з іпотеки. Ви платите їх авансом та щорічно. Навіть якщо ви вносите 20% початкового внеску, ви все одно сплачуєте за цю страховку, якщо співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості коливається. Це страхова сітка для кредитора, а не знижка для вас.
Брендон Корнетт ще у 2008 році зазначав, що іпотечні кредити для людей з поганою кредитною історією зазвичай є поганою ідеєю. Не тому, що їх не існує, а тому, що вони створюють пастку. Ви платите вищі ставки за будинок, який, можливо, не зможете собі дозволити у довгостроковій перспективі.
Якщо ви розглядаєте іпотечний кредит FHA, здійсніть розрахунки загальної вартості. Включіть у них страховку з іпотеки. Порівняйте її зі звичайним кредитом із великим початковим внеском. Іноді очікування шести місяців для покращення кредитної історії заощаджує більше, ніж коштує початковий внесок.
Відновлення кредитної історії перед закриттям угоди
Ви не можете ігнорувати рейтинг. Ви маєте його виправити.
Las Vegas Real Estate Authority пропонує конкретний шлях: спочатку відновіть кредитну історію, потім купуйте. Це звучить контрінтуїтивно. Хіба вам не потрібний будинок прямо зараз?
Можливо, ні.
Кожні 30 днів ваш кредитний звіт оновлюється. Заперечуйте помилки. Скорочуйте боргове навантаження за кредитами, що обертаються. Тримайте коефіцієнт використання кредиту нижче 30%. Ці дії не відбуваються відразу, але вони мають накопичувальний ефект.
Грейс Бладвелл зазначила, що отримання іпотечного кредиту з поганою кредитною історією можливе, але це непросто. Вам буде потрібний більший початковий внесок. Вам знадобляться документи, що підтверджують стабільність. Якщо ви працюєте не за наймом, вам знадобляться податкові декларації за два роки. Якщо ви орендар, вам знадобиться підтвердження своєчасної оплати оренди.
Пастка для покупців вперше
Керівництво Люка Мюллінка для покупців вперше у 2010 році застаріло, але пастки залишилися незмінними.
Покупці вперше часто беруть він занадто багато зобов’язань. Вони купують найбільший будинок, який можуть розраховувати. Потім відсоткова ставка коригується. Потім з’являються витрати на обслуговування. Потім вони опиняються у негативному капіталі.
Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США ставить загальні питання. Більшість з них зводяться до одного: «Чи зможете ви це собі дозволити, якщо все піде не так?»
Покупці втрачають можливість заощадити, бо фокусуються на щомісячному платежі. Вони не дивляться на річну відсоткову ставку. Вони не розраховують справжню вартість володіння.
Хто вам кредитує?
Не всі кредитори створені рівними.
Деякі спеціалізуються на іпотечних кредитах для людей із поганою кредитною історією. Вони заробляють на обсязі та ризику. Earnest Lending та інші компанії працюють у цьому сегменті. Вони можуть запропонувати рятувальний круг, але умови будуть жорсткими.
Порівнюйте речення. Отримайте три оферти. Не дивіться лише на процентну ставку
