Sì, puoi ancora acquistare una casa con un cattivo credito, ma i giorni facili sono finiti. Qualche anno fa potevi entrare in una banca con un prestito subprime e uscirne con un mutuo. Non è così che funziona adesso. La crisi dei mutui ha cambiato tutto. I finanziatori sono cauti. Vogliono la prova che puoi sopportare la pressione.
Se il tuo punteggio di credito è basso, hai delle opzioni. Ma prima di dedicare settimane alla ricerca di prestiti, fermati. Fatti una domanda difficile. Vuoi davvero possedere una casa in questo momento?
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È il momento giusto?
I valori immobiliari si sono stabilizzati, ma il mercato è ancora instabile. Probabilmente si riprenderà, ma aspettatevi colpi di scena. Devi guardare il tuo rapporto di credito ed essere onesto. Puoi gestire i pagamenti mensili?
Con un cattivo credito, probabilmente dovrai affrontare due cose. Un grosso acconto. O un tasso di interesse elevato. Potrebbe anche essere necessario attendere. Se hai dichiarato fallimento o hai avuto un pignoramento, spesso c’è un periodo di attesa obbligatorio. Due anni, a volte di più.
La proprietà della casa è l’impegno finanziario più grande che la maggior parte delle persone assume. Non affrettarti solo perché ritieni che dovresti farlo. Se il tuo credito è un disastro, potrebbe essere meglio aspettare.
Piano per un futuro sicuro
Se non sei pronto per acquistare, usa quel tempo. Trascorri un anno o due riducendo il debito. Migliora il tuo punteggio. Ti farà risparmiare denaro a lungo termine. Avrai diritto a tariffe migliori. Pagherai meno durante la durata del prestito.
C’è un altro percorso se devi muoverti adesso. Cerca un accordo di affitto a riscatto. Alcuni venditori motivati ti permetteranno di affittare con un’opzione di acquisto. Paghi un po’ di più ogni mese, ma una parte di questo va all’acconto. Ti aiuta a costruire capitale proprio mentre sistemi il tuo credito.
Prestiti FHA e altre opzioni
Se sei determinato ad acquistare adesso, devi lavorare di più. Il percorso standard è attraverso la Federal Housing Administration (FHA).
La FHA assicura prestiti per gli istituti di credito. Ciò riduce il rischio. In caso di inadempienza, il governo paga il creditore, non tu. Ciò rende gli istituti di credito più disposti a rischiare.
Dal 1934 la FHA ha assicurato oltre 37 milioni di ipoteche.
Non hai bisogno di un credito perfetto. Devi solo mostrare l’attuale responsabilità finanziaria. Il fallimento o il pignoramento passati non ti squalificano automaticamente. È ancora possibile ottenere un acconto basso.
Un’altra opzione è il finanziamento del venditore. Se conosci il venditore, potrebbe portare con sé la banconota. Diventano la banca. Ciò richiede fiducia. Potresti anche chiedere a un membro della famiglia di cofirmare. Garantiscono per te.
Puoi anche provare i finanziatori subprime. Questi prestiti hanno tassi di interesse elevati. Sono costosi. Il mercato per questi prestiti è ristretto in questo momento. Con il miglioramento del mercato immobiliare, le opzioni potrebbero migliorare. Ma aspettati di pagare di più per condizioni meno favorevoli.
Controlla prima il tuo rapporto di credito
Prima di andare in giro a cercare case con garage perfetti, controlla il tuo credito. Ottieni una copia del tuo rapporto. Guarda cosa vedono i finanziatori.
Gli errori accadono. Dettagli imprecisi possono abbassare il tuo punteggio. Risolvili adesso. Pochi punti FICO possono cambiare il risultato. Soprattutto all’estremità inferiore della scala. Piccoli miglioramenti possono significare grandi risparmi.
Inizia da lì. Guarda dove ti trovi. Quindi decidi se sei pronto a fare il grande passo.
Il vero costo di saltare le clausole scritte in piccolo
Pensi di aver schivato il proiettile evitando prestiti ad alto interesse. Non l’hai fatto.
Nick Timiraos del Wall Street Journal ha segnalato una massiccia perdita di ricchezza delle famiglie. I mutuatari stanno perdendo miliardi di dollari di risparmi. Non stanno solo pagando di più in termini di interessi. Stanno pagando per il privilegio di un cattivo tempismo e di una scarsa ricerca.
Non si tratta di giudizio. Si tratta di matematica.
Quando hai un cattivo credito, gli istituti di credito ti valutano in base al rischio. Il premio per il rischio aumenta. Nel corso di un mutuo di 30 anni, quei punti base extra si trasformano in decine di migliaia di dollari. Potresti consegnare quei soldi a una banca invece di riparare il tetto o risparmiare per il college di tuo figlio.
Prestiti FHA: l’ancora di salvezza o la trappola?
La Federal Housing Administration (FHA) è spesso la risposta giusta quando il tuo punteggio è nel cesso. HUD.gov chiarisce: la FHA aiuta le persone che altrimenti potrebbero essere bloccate.
Ma l’aiuto arriva con dei vincoli.
I prestiti FHA richiedono premi assicurativi ipotecari. Li paghi in anticipo e annualmente. Anche se depositi il 20%, stai comunque pagando quell’assicurazione se il tuo rapporto prestito/valore oscilla. È una rete di sicurezza per il creditore, non uno sconto per te.
Brandon Cornett ha sottolineato nel 2008 che i prestiti immobiliari inesigibili sono solitamente una cattiva idea. Non perché non esistono, ma perché ti intrappolano. Stai pagando tariffe più alte per acquistare una casa che potresti non permetterti a lungo termine.
Se stai cercando un prestito FHA, fai i conti sul costo totale. Includere l’assicurazione ipotecaria. Confrontalo con un prestito convenzionale con un acconto più elevato. A volte aspettare sei mesi per ripulire il tuo credito fa risparmiare più dei costi di acconto.
Riparare il credito prima di chiudere
Non puoi semplicemente ignorare il punteggio. Devi aggiustarlo.
La Las Vegas Real Estate Authority suggerisce un percorso specifico: prima riparare, poi acquistare. Sembra controintuitivo. Hai bisogno di una casa adesso, vero?
Forse no.
Ogni 30 giorni, il tuo rapporto di credito viene aggiornato. Errori di contestazione. Pagare il debito rotativo. Mantieni l’utilizzo del credito al di sotto del 30%. Queste mosse non avvengono dall’oggi al domani, ma si sommano.
Grace Bloodwell ha osservato che ottenere un mutuo per la casa con un cattivo credito è possibile, ma non è facile. Avrai bisogno di un acconto maggiore. Avrai bisogno di documentazione che mostri stabilità. Se sei un lavoratore autonomo, avrai bisogno di due anni di dichiarazioni dei redditi. Se sei un affittuario, avrai bisogno di una prova dei pagamenti puntuali.
La trappola del primo acquirente
La guida di Luke Mullins del 2010 per chi acquista per la prima volta è datata, ma le trappole rimangono.
Chi acquista per la prima volta spesso esagera. Comprano la casa più grande per cui possono qualificarsi. Quindi il tasso di interesse si adegua. Poi arrivano i costi di manutenzione. Quindi sono sott’acqua.
Il Dipartimento americano per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano pone domande comuni. La maggior parte di loro si riduce a: “Puoi permettertelo se tutto va storto?”
Gli acquirenti perdono i risparmi perché si concentrano sul pagamento mensile. Non guardano il tasso percentuale annuo. Non calcolano il vero costo di proprietà.
Chi ti presta?
Non tutti i finanziatori sono uguali.
Alcuni sono specializzati in mutui inesigibili. Guadagnano sul volume e sul rischio. Earnest Lending e altri operano in questo spazio. Potrebbero offrire un’ancora di salvezza, ma i termini sono ripidi.
Confronta le offerte. Ottieni tre preventivi. Non guardare solo il tasso di interesse
