Sí, todavía puedes comprar una casa con mal crédito, pero los días fáciles ya pasaron. Hace unos años, se podía entrar a un banco con un préstamo de alto riesgo y salir con una hipoteca. Así no es como funciona ahora. La crisis hipotecaria lo cambió todo. Los prestamistas son cautelosos. Quieren pruebas de que puedes soportar la presión.
Si su puntaje crediticio es bajo, tiene opciones. Pero antes de pasar semanas investigando préstamos, deténgase. Hágase una pregunta difícil. ¿Realmente quieres ser dueño de una casa ahora mismo?
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¿Es ahora el momento adecuado?
Los valores inmobiliarios se han estabilizado, pero el mercado sigue inestable. Es probable que se recupere, pero se esperan altibajos. Debe consultar su informe crediticio y ser honesto. ¿Puedes manejar los pagos mensuales?
Con mal crédito, probablemente enfrentará dos cosas. Un gran pago inicial. O una tasa de interés alta. Quizás también tengas que esperar. Si se declaró en quiebra o tuvo una ejecución hipotecaria, suele haber un período de espera obligatorio. Dos años, a veces más.
Ser propietario de una vivienda es el mayor compromiso financiero que asume la mayoría de las personas. No se apresure a hacerlo sólo porque crea que debe hacerlo. Si su crédito es un desastre, sería mejor que esperara.
Plan para un futuro seguro
Si no está listo para comprar, aproveche ese tiempo. Dedique uno o dos años a reducir la deuda. Mejora tu puntuación. Le ahorrará dinero a largo plazo. Calificará para mejores tarifas. Pagará menos durante la vigencia del préstamo.
Hay otro camino si necesitas moverte ahora. Busque un acuerdo de alquiler con opción a compra. Algunos vendedores motivados le permitirán alquilar con opción a compra. Paga un poco más cada mes, pero parte de eso se destina al pago inicial. Le ayuda a generar capital mientras arregla su crédito.
Préstamos de la FHA y otras opciones
Si está decidido a comprar ahora, tendrá que trabajar más duro. La ruta estándar es a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
La FHA asegura préstamos para prestamistas. Esto reduce su riesgo. Si no cumple, el gobierno le paga al prestamista, no a usted. Esto hace que los prestamistas estén más dispuestos a arriesgarse con usted.
La FHA ha asegurado más de 37 millones de hipotecas desde 1934.
No necesitas un crédito perfecto. Sólo necesita demostrar responsabilidad financiera actual. Una quiebra o ejecución hipotecaria pasada no lo descalifica automáticamente. Aún puede obtener un pago inicial bajo.
Otra opción es la financiación del vendedor. Si conoce al vendedor, es posible que lleve la nota. Se convierten en el banco. Esto requiere confianza. También puede conseguir que un miembro de la familia sea cofirmante. Ellos responden por ti.
También puedes probar con los prestamistas de alto riesgo. Estos préstamos tienen altas tasas de interés. Son caros. El mercado para estos préstamos está ajustado en este momento. A medida que mejore el mercado inmobiliario, las opciones podrían mejorar. Pero espere pagar más por condiciones menos favorables.
Primero verifique su informe de crédito
Antes de conducir buscando casas con garajes perfectos, verifique su crédito. Obtenga una copia de su informe. Vea lo que ven los prestamistas.
Los errores ocurren. Los detalles inexactos pueden reducir su puntuación. Arréglalos ahora. Unos pocos puntos FICO pueden cambiar el resultado. Especialmente en el extremo inferior de la escala. Pequeñas mejoras pueden significar grandes ahorros.
Empiece por ahí. Vea dónde se encuentra. Luego decide si estás listo para dar el paso.
El costo real de saltarse la letra pequeña
Cree que ha esquivado la bala al evitar préstamos con intereses altos. No lo has hecho.
Nick Timiraos, del Wall Street Journal, señaló una fuga masiva de riqueza de los hogares. Los prestatarios están perdiendo miles de millones de dólares en ahorros. No sólo están pagando más intereses. Están pagando por el privilegio de un mal momento y una investigación deficiente.
No se trata de juzgar. Se trata de matemáticas.
Cuando usted tiene mal crédito, los prestamistas le ponen precio por el riesgo. Esa prima de riesgo se acumula. En una hipoteca a 30 años, esos puntos básicos adicionales se convierten en decenas de miles de dólares. Podrías entregar ese dinero a un banco en lugar de arreglar tu techo o ahorrar para la universidad de tus hijos.
Préstamos de la FHA: ¿el salvavidas o la trampa?
La Administración Federal de Vivienda (FHA) suele ser la respuesta a la que acudir cuando su puntuación está por el suelo. HUD.gov lo deja claro: la FHA ayuda a las personas que de otro modo quedarían excluidas.
Pero la ayuda viene con condiciones.
Los préstamos de la FHA requieren primas de seguro hipotecario. Les paga por adelantado y anualmente. Incluso si realiza un pago inicial del 20%, seguirá pagando ese seguro si su relación préstamo-valor fluctúa. Es una red de seguridad para el prestamista, no un descuento para usted.
Brandon Cornett señaló en 2008 que los préstamos hipotecarios con mal crédito suelen ser una mala idea. No porque no existan, sino porque te atrapan. Está pagando tasas más altas para comprar una casa que quizás no pueda pagar a largo plazo.
Si está considerando un préstamo de la FHA, haga los cálculos con el costo total. Incluye el seguro hipotecario. Compárelo con un préstamo convencional con un pago inicial más alto. A veces, esperar seis meses para limpiar su crédito ahorra más que los costos del pago inicial.
Reparación de crédito antes de cerrar
No puedes simplemente ignorar el puntaje. Tienes que arreglarlo.
La Autoridad de Bienes Raíces de Las Vegas sugiere un camino específico: primero reparar y luego comprar. Suena contradictorio. Necesitas una casa ahora, ¿verdad?
Quizás no.
Cada 30 días, su informe de crédito se actualiza. Errores de disputa. Pagar la deuda renovable. Mantenga la utilización de su crédito por debajo del 30%. Estos movimientos no ocurren de la noche a la mañana, pero se agravan.
Grace Bloodwell señaló que es posible obtener un préstamo hipotecario con mal crédito, pero no es fácil. Necesitará un pago inicial mayor. Necesitará documentación que demuestre estabilidad. Si trabaja por cuenta propia, necesitará dos años de declaraciones de impuestos. Si es inquilino, necesitará prueba de pagos puntuales.
La trampa del comprador primerizo
La guía de Luke Mullins de 2010 para compradores primerizos está anticuada, pero las trampas persisten.
Los compradores primerizos a menudo se exceden. Compran la casa más grande para la que pueden calificar. Entonces la tasa de interés se ajusta. Entonces llegan los costes de mantenimiento. Entonces están bajo el agua.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. hace preguntas comunes. La mayoría de ellos se reducen a: “¿Puedes permitirte esto si todo sale mal?”
Los compradores pierden ahorros porque se concentran en el pago mensual. No miran la tasa porcentual anual. No calculan el verdadero costo de propiedad.
¿Quién le está prestando?
No todos los prestamistas son iguales.
Algunos se especializan en hipotecas con mal crédito. Ganan dinero con el volumen y el riesgo. Earnest Lending y otros operan en este espacio. Podrían ofrecer un salvavidas, pero los términos son elevados.
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