Ano, stále si můžete koupit dům se špatným úvěrem, ale dny snadného rozhodování jsou pryč. Před několika lety jste mohli přijít do banky se žádostí o subprime úvěr a odejít s hypotékou. Věci teď fungují jinak. Hypoteční krize vše změnila. Věřitelé jsou opatrní. Chtějí důkaz, že zvládnete finanční tlak.
Pokud je vaše kreditní skóre nízké, máte možnosti. Než však strávíte týdny hledáním úvěrových programů, zastavte se. Položte si těžkou otázku. Opravdu se teď chcete stát majitelem domu?
Зміст
Je teď ten správný čas?
Hodnoty nemovitostí se stabilizovaly, ale trh je stále nestabilní. Pravděpodobně se zotaví, ale počítejte s periodickými vzestupy a pády. Musíte se podívat na svou kreditní zprávu a být k sobě upřímní. Budete schopni platit měsíční splátky?
Pokud máte špatnou kreditku, budete pravděpodobně čelit dvěma věcem. Velká záloha. Nebo vysoký úrok. Možná budete muset počkat. Pokud jste podali návrh na konkurz nebo vám byl majetek odebrán kvůli nesplácení hypotéky, často existuje povinná čekací doba. Dva roky a někdy i víc.
Koupě domu je největší finanční závazek většiny lidí. Nespěchejte s tímto rozhodnutím jen proto, že máte pocit, že musíte. Pokud je vaše úvěrová historie ve špatném stavu, možná bude lepší počkat.
Plánujte bezpečnou budoucnost
Pokud nejste připraveni na nákup, využijte tento čas. Věnujte rok nebo dva snižování svého dluhu. Zlepšete svou bonitu. To vám v dlouhodobém horizontu ušetří peníze. Budete mít nárok na nejlepší ceny. Za dobu trvání půjčky zaplatíte méně.
Pokud se nyní potřebujete přestěhovat, existuje další možnost. Hledejte pronájem s možností koupě. Někteří motivovaní prodejci vám umožní pronájem s možností nákupu. Každý měsíc platíte o něco více, ale část z toho jde na zálohu. To vám pomůže budovat vlastní kapitál, zatímco opravujete svou kreditní historii.
FHA hypotéky a další možnosti
Pokud jste rozhodnuti koupit hned, budete se muset více snažit. Standardní cesta vede přes US Housing and Urban Development Administration (FHA).
FHA pojišťuje půjčky pro věřitele. Tím se snižuje jejich riziko. Pokud nesplácíte, vláda zaplatí věřiteli, ne vy. Díky tomu jsou věřitelé ochotnější riskovat vaším jménem.
Od roku 1934 FHA pojistila více než 37 milionů hypoték.
Nepotřebujete dokonalé kreditní skóre. Stačí prokázat současnou finanční odpovědnost. Minulé konkurzy nebo exekuce nejsou automatickým důvodem pro zamítnutí. Stále můžete získat půjčku s nízkou akontace.
Další možností je financování prodejcem. Pokud prodejce znáte, může být schopen poskytnout úvěr. Stává se bankou. To vyžaduje důvěru. Můžete také požádat člena rodiny, aby vystupoval jako ručitel. Ručí za vás.
Můžete také zkusit subprime věřitele. Tyto půjčky mají vysoké úrokové sazby. Jsou drahé. Trh s takovými úvěry je nyní omezený. Jak se trh s bydlením zlepšuje, možnosti se mohou zlepšovat. Počítejte ale s tím, že za méně výhodné podmínky zaplatíte více.
Nejprve zkontrolujte svou kreditní zprávu
Než vyrazíte do domů s perfektními garážemi, zkontrolujte si svou kreditní historii. Získejte kopii své zprávy. Podívejte se, co vidí věřitelé.
Chyby se stávají. Nepřesná data mohou snížit vaše hodnocení. Opravte je. Několik FICO skóre může změnit výsledek případu. Zejména na spodním konci žebříčku. Malá vylepšení mohou znamenat značné úspory.
Začněte tímto. Zhodnoťte svou aktuální situaci. Pak se rozhodněte, zda jste připraveni k tomuto kroku.
Skutečná cena ignorování drobného tisku
Domníváte se, že se vám odmítnutím vysoce úročených půjček podařilo předejít problémům. Vlastně ne.
Nick Timiraos z The Wall Street Journal poukázal na obrovský odliv domácího bohatství. Dlužníci přicházejí o miliardy dolarů na úsporách. Nejenže platí více úroků. Doplácejí na privilegium špatného načasování a špatného průzkumu trhu.
Tady nejde o morálku. Je to o matematice.
Když máte špatný úvěr, věřitelé vás hodnotí na základě vašeho rizika. Tato riziková prémie se kumuluje. U hypotéky na 30 let se tyto extra základní body přidávají až k desítkám tisíc dolarů. Tyto peníze můžete dát bance místo opravy střechy nebo spoření na vysokou školu vašeho dítěte.
FHA hypotéky: záchranné lano nebo past?
Federal Housing Administration (FHA) je často odpovědí, když je vaše kreditní skóre na nule. HUD.gov to objasňuje: FHA pomáhá lidem, kteří by jinak nemohli získat půjčku.
Pomoc ale přichází s podmínkami.
FHA hypotéky vyžadují platbu hypotečního pojistného. Platíte je předem a ročně. I když dáte 20 % dolů, stále za toto pojištění platíte, pokud poměr úvěru k hodnotě nemovitosti kolísá. Toto je záchranná síť pro věřitele, nikoli sleva pro vás.
Brandon Cornett v roce 2008 poznamenal, že hypotéky pro lidi se špatnou úvěrovou bonitou jsou obvykle špatný nápad. Ne proto, že neexistují, ale proto, že vytvářejí past. Platíte vyšší sazby za dům, který si z dlouhodobého hlediska nebudete moci dovolit.
Pokud zvažujete hypotéku FHA, proveďte kalkulaci celkových nákladů. Včetně pojištění hypotéky. Porovnejte to s klasickou půjčkou s vyšší akontace. Někdy čekání šest měsíců na zlepšení vašeho kreditního skóre ušetří více než náklady na zálohu.
Obnovení vaší kreditní historie před uzavřením obchodu
Hodnocení nelze jen tak ignorovat. Musíte to opravit.
Realitní úřad Las Vegas Real Estate Authority nabízí konkrétní cestu: nejprve opravte svůj kredit a poté nakupujte. Zní to kontraintuitivně. Nepotřebuješ zrovna domov?
Možná ne.
Vaše kreditní zpráva se aktualizuje každých 30 dní. Vyzvěte chyby. Snižte své dluhové zatížení u revolvingových úvěrů. Udržujte svůj poměr využití kreditu pod 30 %. Tyto akce se nedějí přes noc, ale mají kumulativní účinek.
Grace Bladwell poznamenala, že získat hypotéku se špatným úvěrem je možné, ale není to snadné. Budete potřebovat větší zálohu. Budete potřebovat dokumenty potvrzující vaši stabilitu. Pokud jste OSVČ, budete potřebovat dva roky daňového přiznání. Pokud jste nájemcem, budete potřebovat doklad, že jste nájemné zaplatili včas.
Past na první kupující
Průvodce Lucem Mullinem pro první kupce v roce 2010 je zastaralý, ale úskalí zůstávají stejná.
První kupující často přebírají příliš mnoho povinností. Kupují ten největší dům, jaký si mohou dovolit. Úroková sazba se pak upraví. Pak jsou tu náklady na údržbu. Ty pak skončí v záporném vlastním kapitálu.
Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst klade obecné otázky. Většina z nich se scvrkává na jednu věc: “Můžeš si to dovolit, když se všechno pokazí?”
Kupující přijdou o úspory, protože se soustředí na měsíční splátku. Nedívají se na RPSN. Nepočítají skutečné náklady na vlastnictví.
Kdo vám půjčuje peníze?
Ne všichni věřitelé jsou si rovni.
Někteří se specializují na hypotéky pro lidi se špatnou úvěrovou situací. Vydělávají na objemu a riziku. V tomto segmentu působí Earnest Lending a další společnosti. Mohou nabídnout záchranné lano, ale podmínky budou tvrdé.
Porovnejte nabídky. Získejte tři nabídky. Nedívejte se jen na úrokovou sazbu
