Кредитори не займаються благодійністю. Вони отримують дохід на початковому етапі видачі іпотеки через комісію за оформлення (origination fees), яка зазвичай становить певний відсоток суми кредиту. Ви можете побачити ці комісії у документах під час закриття угоди, але вони є основним джерелом доходу для банків. Крім цих початкових платежів, кредитори отримують дохід з допомогою комісій обслуговування, які виплачуються позичальниками за поточне управління кредитом. Вони також можуть стягувати дисконтні бали (discount points), де кожен бал є один відсоток від суми кредиту і сплачується заздалегідь зниження процентної ставки.
Розуміння того, як ці витрати працюють, має вирішальне значення, якщо ви хочете ефективно управляти своїм іпотечним кредитом.
Як комісія за оформлення завищує вашу ефективну ставку
Комісія за оформлення — це відсоток загальної суми кредиту. Зазвичай вона становить від половини до одного відсотка. Ви сплачуєте її заздалегідь при отриманні кредиту. Кредитори роблять це не просто для того, щоб одразу отримати частину грошей за вашим кредитом. Це таємно збільшує процентну ставку, яку ви сплачуєте протягом усього терміну кредиту.
Розглянемо конкретний приклад. Якщо ви берете кредит у розмірі $100 000 під 7% з комісією за оформлення 3%, ви сплачуєте комісію за оформлення в момент отримання кредиту. Ваш щомісячний платіж розраховується як 7% загальної суми кредиту. Це складає $665,30 на місяць. Однак після того, як ви сплатили комісію за оформлення та інші збори, ви продовжуєте вносити той же щомісячний платіж, але вже на меншу загальну суму боргу.
Припустимо, комісія за оформлення та інші збори за цим кредитом становлять $3820. З них $3000 припадає тільки на комісію за оформлення. Баланс вашого кредиту становить $96 180. Але ви все ще платите $665,30 на місяць. Це означає, що ви фактично сплачуєте ефективну річну процентну ставку (APR) у розмірі 7,39%. Результатом комісії за оформлення та інших первісних зборів є те, що ви сплачуєте більше відсотків протягом терміну кредиту, ніж можете подумати. Відсотки це те, на чому заробляють кредитори. Саме тому вони готові дати вам гроші насамперед.
Чому початкові витрати важливі при достроковому погашенні
Зверніть увагу, що чим більша сума кредиту, тим меншим є вплив цих зборів на загальну відсоткову ставку. Математика масштабується. Також пам’ятайте, що чим вищі початкові витрати за вашим кредитом, тим вищою буде ваша ефективна процентна ставка, якщо ви погасите кредит достроково.
Це є критично важливим для домовласників, які планують продати будинок або рефінансувати кредит протягом декількох років. Якщо ви переносите витрати на комісію на початковий етап, ви розподіляєте цей податок на більш короткий період, якщо виходите з кредиту достроково. Ефективна ставка різко зростає. Це створює ситуацію, коли справжня вартість запозичення значно вища, ніж номінальна ставка, зазначена в рекламному буклеті.
Зниження початкових витрат з іпотеки
Чи існують способи знизити початкові витрати на іпотеку? Так. Ви можете домовитись з кредитором про waived або зниження комісії за оформлення або дисконтних балів. Це може значно зменшити початкові витрати. З іншого боку, вивчення державних іпотечних програм чи пошук кредиторів, які пропонують акції чи пільги, може допомогти мінімізувати початкові витрати. Порівнюйте речення.
Чи можна включити початкові витрати на іпотеку у суму кредиту? Включення початкових витрат з іпотеки у суму кредиту, відоме як фінансування закриття угоди (financing closing costs), можливе у деяких випадках. Однак це збільшує загальну суму кредиту і може призвести до більш високих щомісячних платежів та витрат на відсотки у довгостроковій перспективі. Важливо зважити плюси та мінуси і проконсультуватися з фінансовим радником, щоб визначити, чи фінансування закриття угоди відповідає вашим довгостроковим фінансовим цілям.
Вибір за вами Заплатіть комісії зараз та збережіть меншу суму кредиту. Або включіть їх у суму та сплачуйте за них відсотками протягом десятиліть.
